Ринок оренди житла в Києві на початку жовтня помітно змінився. За два місяці кількість активних оголошень про оренду в столиці зросла на 66%, а середня вартість довгострокової оренди за останній місяць знизилася приблизно на 3–5%. При цьому вибір квартири для багатьох орендарів тепер залежить від етажу, наявності укриття, близькості до метро та можливості пережити відключення електроенергії.

За даними ЛУН, медіанна вартість довгострокової оренди в Києві становить близько 17 тис. грн за однокімнатну квартиру, за двокімнатну просять 25 тис. грн, а ціни на трикімнатні сягають 44 тис. грн. Через ризик відключень електроенергії та проблеми з роботою ліфтів попит на квартири на високих поверхах знизився.

Натомість орендарі частіше шукають нижні поверхи, будинки біля метро та об'єкти з підземним паркінгом або іншим укриттям. Серйозною перевагою стала й енергонезалежність: дедалі більше запитів на генератори, резервне живлення для насосів, опалення та ліфтів, а також на автономне живлення безпосередньо в квартирі.

Адвокатка, керуюча партнерка Адвокатського об'єднання «Компетенс» Марина Суткович у коментарі виданню «Фокус» радить не поспішати з передаванням грошей, навіть якщо квартира здається вигідною за ціною. У 2026 році Україна фактично розпочала реформу житлового законодавства: набув чинності новий закон «Про основні засади житлової політики», а Житловий кодекс 1983 року здебільшого втратив силу. Для людини, яка орендує звичайну квартиру у приватного власника, правила кардинально не змінилися — договір оренди, як і раніше, укладають за Цивільним кодексом України.

Хто має право здавати квартиру

Перед підписанням договору варто переконатися, що людина справді має право розпоряджатися квартирою. Юристка радить перевірити документи, які підтверджують право власності та особу власника. Якщо договір підписує не власник, а його представник, треба перевірити документи, що підтверджують його повноваження. «Наявність ключів сама по собі не підтверджує цих повноважень», — наголошує Марина Суткович.

Якщо у квартири кілька співвласників, слід врахувати права кожного з них і переконатися, що особа, яка здає житло, має на це право. Орендар зазвичай одразу вносить кілька платежів — гроші за перший місяць, іноді оплату за останній місяць і страховий депозит, після чого перевозить свої речі, техніку й документи.

Чим небезпечна оренда «через знайомого»

Адвокатка описала ситуації, коли доступ до квартири має людина, яка не є її власником. Наприклад, власник за кордоном залишає ключі сусідові чи знайомому, той без відома господаря знаходить орендаря, бере перший платіж і заставу, а потім зникає — і справжній власник заявляє, що не давав згоди на оренду.

У практиці юристки траплявся й незвичніший випадок, коли одну квартиру фактично намагалися здати двічі. Власник був за кордоном і залишив ключі сусідці, а в квартирі вже мешкав орендар, який на кілька місяців поїхав додому — і особа з доступом до житла намагалася здати його на цей період іншій людині. Речі першого орендаря під час огляду намагалися сховати в іншій кімнаті. Коли потенційні орендарі попросили показати документи від власника, зробити це не змогли. Тому навіть участь рієлтора автоматично не означає, що право особи здавати квартиру перевірили належним чином.

Що обов'язково вписати в договір

Юристка радить укладати письмовий договір оренди навіть тоді, коли сторони добре знайомі або домовляються «на довірі», — Цивільний кодекс прямо передбачає письмову форму договору оренди житла. У документі варто чітко вказати точну адресу й характеристики квартири, строк оренди, розмір орендної плати, дату та спосіб оплати, умови можливого підвищення плати, хто сплачує комунальні послуги, внески до ОСББ та інтернет, розмір застави й умови її повернення, хто відповідає за поточний і капітальний ремонт, хто ще має право мешкати в квартирі, умови щодо тварин, куріння та суборенди, порядок дострокового розірвання договору, а також стан квартири, меблів і техніки на момент заселення.

Важливо не обмежуватися формулюванням «оренда плюс комунальні». У договорі краще прямо визначити, які саме платежі бере на себе орендар, а які лишаються за власником.

До договору варто додати акт приймання-передачі, де зафіксувати стан квартири, меблів і побутової техніки, наявні пошкодження та показники лічильників. «Ще краще зробити фотографії квартири та майна на момент заселення — це особливо важливо у зв'язку з заставою», — додає Марина Суткович.

Хто платить внески в ОСББ

Окремо в договорі слід прописати платежі, пов'язані з ОСББ. Тут важливо розрізняти звичайний щомісячний внесок на утримання будинку та разові цільові внески — наприклад, на заміну ліфта, ремонт даху чи фасаду. Формулювання «комунальні послуги сплачує орендар» може виявитися недостатньо конкретним.

Сам факт оренди не робить людину співвласником будинку: орендар не отримує права голосу на зборах ОСББ і не бере участі в управлінні будинком. Однак він користується спільним майном — під'їздом, ліфтом, двором, паркінгом, тому має дотримуватися встановлених правил. Перед заселенням варто розпитати власника про доступ на територію, паркування, користування спільними приміщеннями та інші обмеження.

На що звернути увагу в київській квартирі перед заселенням

Через воєнні ризики до юридичних перевірок додався ще один аспект — придатність житла до проживання в нинішніх умовах. Перед підписанням договору орендарю варто окремо перевірити:

  • поверх — чи зможете ви користуватися сходами, коли вимкнуть електроенергію й зупиниться ліфт;
  • укриття — де воно розташоване, скільки часу займає дорога до нього і чи справді воно доступне мешканцям;
  • електроенергію — чи є генератор, акумуляторне живлення або інші рішення на випадок тривалого відключення;
  • воду й опалення — чи залежить їхня робота від електроенергії та чи передбачене резервне живлення;
  • доступ до будинку — як працюють домофон, ворота, ліфт під час відключень;
  • правила ОСББ — чи є обмеження щодо паркування, користування двором, ремонтів або спільних зон.

На тлі зростання пропозиції в орендаря з'явилося більше можливостей для вибору. Втім, дешевша квартира може принести проблеми з документами, платежами чи умовами проживання. Тому перед тим, як віддати гроші, важливо перевірити не лише ціну й фото в оголошенні, а й те, хто саме здає житло, що написано в договорі та які правила діють у конкретному будинку.